Ejendomsvurderingen for 2020 er på vej
Publiceret 03.07.2024
Bestyrelsen takker revisor Søren Bech, som bor her på Havneholmen, og som har været så venlig at udfærdige nedenstående skriv om ejendomsvurderingen for 2020 til alle ejere på Havneholmen 48-86. Indlægget er udelukkende ment som information til os ejere, og der besvares ikke spørgsmål til indlægget. Stor tak til Søren for hans uddybende og informative indlæg.
Ejendomsvurderingen for 2020 er på vej
af Søren Bech, Havneholmen
Ejendomsvurderingerne sendes ud i en lind strøm – først de foreløbige ejendomsvurderinger for 2024, som afløses af en endelig vurdering i 2025, og nu 2020 vurderingerne. Vurderingsstyrelsen har oplyst, at nu vil man sende ejendomsvurderingen for 2020 ud til ca. 300.000 ejerlejlighedsejere og til alle sommerhusejerne. Man forventer at gøre det inden udgangen af 2024.
Inden vurderingen af en ejendom sendes, får ejeren/ejerne de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen mener, er væsentlige for den nye vurdering. Det kaldes deklarationen. Hvis der er fejl i data, eller der mangler oplysninger, skal der gives Vurderingsstyrelsen besked inden for 4 uger.
Efterfølgende får man besked via Digital Post, når Vurderingsstyrelsen har vurderet ejendommen.
Foreløbig vurdering for 2020
For 2021, 2022 og 2023 er ejendomsskatterne - i form af ejendomsværdiskat og grundskyld – i første omgang opkrævet på baggrund af en ”foreløbig” vurdering med udgangspunkt i vurderingen i 2011. Ejendomsværdiskatten for 2021, 2022 og 2023 opkræves via årsopgørelsen fra Skattestyrelsen og grundskylden for samme år gennem kommunerne. Fra 2024 er opkrævningen af al ejendomsskat overgået til Skattestyrelsen.
Om ejendomsværdien for 2020 bliver højere end det grundlag, som er anvendt ved beregning af den foreløbige ejendomsskat for 2021, 2022 og 2023, vides ikke i skrivende stund – det må vi se når den kommer.
Hvis den bliver højere, hvad der må forventes, både fordi de foreløbige vurderinger vi har fået for 2024 er meget høje, og fordi den foreløbige vurdering, som vi har betalt ejendomsskat af i 2021, 2022 og 2023, har taget udgangspunkt i 2011 vurderingen.
Derfor opstår naturligt spørgsmålet, hvad koster det så mere i skat i 2021, 2022 og 2023?
Lad os se på de to skatter – ejendomsværdiskatten og grundskylden.
Ejendomsværdiskatten
På ejendomsværdiskatten er der indført et skattestop, som i langt de fleste tilfælde betyder, at ejendomsværdiskatten ikke stiger i 2021, 2022 og 2023, selvom ejendomsværdien stiger.
Ejendomsværdiskatten opkræves via Skattestyrelsen.
Uagtet, at ejendomsværdiskatten ikke stiger, forventes det, at der vil blive udsendt nye årsopgørelser for 2021, 2022 og 2023 uden en skatteopkrævning.
Grundskylden
Grundskylden, som beregnes af grundværdien, er i 2021, 2022 og 2023 blevet opkrævet af kommunen.
Den kan derimod godt stige, hvis grundværdien er steget i forhold til den værdi, som er anvendt ved fastsættelse af den foreløbige grundskyld.
Også her er dog også et skatteloft, som anvendes når grundskylden beregnes.
Det er det laveste beregningsgrundlag af enten:
Den fastsatte grundværdi i 2020 minus 20% i 2021, 2022 og 2023, eller
Grundskatteloftværdien, er det som er opkrævet i grundskyld året før, men tillæg af en ”reguleringsprocent”, altså fx hvis grundskylden i 2021 var på 15.000 kr. kan den maksimalt stige med 2,8% i 2022 eller til 15.420 kr.
Reguleringsprocenten udgør:
6,4% fra 2020 til 2021,
2,8% fra 2021 til 2022,
2,8% fra 2022 til 2023
Så grundskylden for 2021, 2022 og 2023, kan altså højst stige med det laveste af enten 1) eller 2).
Hvad der kommer til at ske må vi se, når 2020 vurderingen bliver sendt fra Vurderingsstyrelsen.
Indefrysning
Skal du betale mere i grundskyld for 2021, 2022 og 2023, bliver stigningen i grundskylden automatisk for de fleste indfrosset som et lån til kommunen. Der tilskrives ikke renter i 2021, 2022 og 2023, men lånet skal indfris ved salg af ejendommen. Man kan dog også vælge at indfri lånet tidligere.
Man kan se hvor meget der er indefrosset hos Skattestyrelsen (både ejendomsværdiskat og grundskyld), ved at gå ind på skat.dk. og hente sin forskudsopgørelse for 2024 efter nedenstående vejledning:
Find ”Eksisterende ejendomme og grunde” på din forskudsopgørelse eller vælg rubrik 651.
Klik på pilen ud for din adresse (her kan du også se det anslåede indefrysningsbeløb).
Klik derefter på ”Vælg eller fravælg indefrysningslån” ud for ”Boligskattelån”.
Scroll ned til ”Ønskes indefrysningslån til betaling af” og markér ”Ja” eller ”Nej”.
Hvis du i forvejen er tilmeldt indefrysning, fortsætter det automatisk, med mindre du framelder det.
Hvis du vil indfri hele eller dele af lånet, kan du herefter gøre det på TastSelv på skat.dk. Der kan du også følge med i, hvor meget du har lånt og tilbagebetalt mv.
Vær opmærksom på, at er I flere ejere, skal I hver især til- eller framelde jer ordningen. Det som står under indefrysningen på sin egen forskudsopgørelse, er kun den enkeltes andel.
Fra og med 2024 er det staten (Skattestyrelsen) og ikke kommunerne, der håndterer indefrysningslån.
Lån oprettet for 2023 eller tidligere skal derfor fortsat betales tilbage til kommunen, som også kan oplyse, hvor meget du eventuelt har lånt til og med den 31. december 2023. I januar 2024 blev der udsendt en oversigt over indefrosset grundskyld til og med 2023. Den kan eventuelt blive højere som følge af, at vurderingen for 2020 er højere end den som er anvendt foreløbigt for 2021, 2022 og 2023. Der skal ikke betales renter på lån optaget før 2024, så lånet hos kommunen er rentefrit.
Fra og med 2024 bliver lån hos Skattestyrelsen forrentet med 3,57%, som dog nedsættes med 25%, så renten reelt bliver på 2,68%. Det skyldes nok, at renten på lånet ikke kan trækkes fra i skat.
Hvis man ikke ønsker at forsætte med indefrysning af grundskylden, kan man framelde den på sin forskudsopgørelse for 2024. Hvis man indfrier den inden årets udgang, kommer der ikke renter på.
Om man skal indfri lånet, eller det skal betales ved salg af lejligheden, må den enkelte vurdere. Da renten på lånet ikke kan trækkes fra i skat, svarer det til for de fleste til en rente på ca. 4%, som kan sammenlignes med afkast på f.eks. investeringer.
Uagtet man har betalt indefrysningen for tidligere år, kan man godt fremadrettet tilmelde sig indefrysningsordningen igen.
Klage over vurderingen
Når vurderingen foreligger, kan man klage over vurderingen til Skatteankestyrelsen. Det koster 1.200 kr. i gebyr. Klagen skal være skriftlig og begrundet. Der findes en særlig klageformular, som kan findes under følgende link fra Skatteankestyrelsen:
https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/ejerbolig
Købt eller solgt efter 1. januar 2021?
Normalt er det den aktuelle ejer, som får en eventuel opkrævning eller penge tilbage, når kommunen efterregulerer grundskylden med 2020 vurderingen.
Hvis man som ny ejer enten har fået penge tilbage eller fået en opkrævning, så se i købsaftalen, om det mellem køber og sælger er aftalt, at hvis køber har fået penge tilbage, for en periode, hvor køber ikke ejede lejligheden, skal pengene afleveres til sælger, eller omvendt, fået en opkrævning for en periode, hvor køber ikke ejede lejligheden, skal køber have pengene fra sælger.
Kompensation, hvis du tidligere har betalt boligskat af en for høj vurdering for 2011 til 2020
Kort tid efter man har modtaget sin ejendomsvurdering for 2020, vil man modtage en ”afgørelse” på, om man skal have tilbagebetalt for meget betalt boligskatter for årene 2011 til 2020 via digital post.
Det er kun hvis vurderingerne har været for høje i nogle af eller alle årene fra 2011 til 2020 i forhold til den vurdering som er anvendt ved de foreløbige boligskatter, at der sker tilbagebetaling. Det vides ikke på nuværende tidspunkt.
Hvis man skal have boligskatter tilbage for perioden 2011 – 2020, udbetales kompensationen med et tillæg på 6,2% pr. år fra opkrævningsåret. Det sker fem måneder efter man har modtaget afgørelsen om kompensation. Beløbet skal dog minimum være på 200 kr. pr. ejendom, som er ejet i årene 2011 til 2020. Man kan ikke klage over den beregnede kompensation.
Det er både nuværende og tidligere ejere som kan få penge tilbage. Alle ejere vil få kompensation for de år, hvor de har ejet ejendommen. Så har en ejer ejet ejendommen fra 2018, vil den pågældende i bekræftende fald få en kompensation for fx 2018, hvis der i det pågældende år er betalt for meget i boligskat. Tilsvarende gør sig gældende for 2019 og 2020, hvis der også i de år er betalt for meget i boligskat.
Har ejendommen flere ejere, vil hver ejer modtage en personlig kompensationsafgørelse udregnet på baggrund af deres ejerandel.
Omvendt, får man ikke en ekstraregning, hvis man har betalt for lidt i boligskatter fra 2011 – 2020.
Afslutning
Når vurderingerne for 2020 foreligger, vurderes det lige i samråd med bestyrelsen, om der er behov for en kort orientering.
Som tidligere oplyst fra ejerforeningen, så er 2024 vurderingerne foreløbige. De endelige vurderinger forventes i 2025 og får tilbagevirkende kraft for 2024. Der udsendes en orientering, når de endelig vurderinger foreligger.
Ovenstående orientering er alene af generel karakter og ikke udtømmende, ligesom der tages forbehold for fejl og mangler. Der kan for den enkelte være særlige forhold som bør undersøges, hvorfor det i bekræftende fald anbefales at tale med en rådgiver.